Sequenza di privatizzazione della soffitta sopra l'appartamento. È possibile legalizzare un attico in un condominio Riqualificazione di un attico in un condominio?

Tutti immaginiamo la proprietà statale sotto forma di qualcosa di grande: fabbriche, giornali, navi... Ma a volte qualcosa di molto piccolo, ma molto necessario, deve essere privatizzato. Ad esempio, una mansarda in un condominio.

Cari lettori! L'articolo parla dei modi tipici per risolvere i problemi legali, ma ogni caso è individuale. Se vuoi sapere come risolvere esattamente il tuo problema- contattare un consulente:

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Il trasferimento in proprietà dell'attico consentirà non solo di utilizzarlo in modo più efficiente a beneficio di tutti i residenti (per organizzare uno stenditoio), ma anche di ricevere un certo reddito (affitto). C'è anche una reale possibilità, privatizzando la soffitta, di aumentare lo spazio abitativo del vostro appartamento.

Concetto

Quasi tutti i cittadini della Federazione Russa in un modo o nell'altro hanno partecipato o si sono confrontati con il processo di privatizzazione dei locali residenziali. Pertanto, tutti sanno di cosa si tratta.

La privatizzazione è una procedura legale per il trasferimento della proprietà dallo Stato o dal comune a privati ​​che occupano locali residenziali sulla base di un contratto di locazione sociale.

Cioè, dopo la privatizzazione, i cittadini che vivono in un appartamento diventano proprietari di immobili residenziali in parti uguali.

Ma poche persone sanno che la privatizzazione dei locali residenziali in un condominio dà al proprietario il diritto di possedere la sua parte della proprietà comune della casa.

La proprietà comune dei proprietari di casa in un condominio è composta da:

• terreno posto sotto un condominio;
• territorio adiacente;
• attrezzatura;
• comunicazioni ingegneristiche all'interno della casa;
• seminterrato;
• sottotetto o piano tecnico ().

L'immobile elencato non può essere definito proprietà specifica di qualcuno, poiché appartiene a tutti i proprietari di appartamenti in un edificio comune. I residenti dell'ultimo piano hanno una reale opportunità di aumentare il proprio spazio abitativo privatizzando il piano tecnico sopra l'appartamento.

Legislazione

La procedura per possedere e utilizzare la proprietà comune in generale, e la soffitta in particolare, non è determinata da un contratto di compravendita o di privatizzazione, ma dai seguenti atti legislativi:

• Codice degli alloggi della Federazione Russa;
• Codice civile della Federazione Russa.

Video: proprietà

Diritti degli abitanti delle case

Essendo proprietario legalmente di un alloggio (eredità, acquisto e vendita, privatizzazione, ecc.), ogni cittadino ha uguali diritti in termini di utilizzo della proprietà comune.

I proprietari di immobili in un condominio hanno il diritto:

• possedimenti;
• utilizzo;
• ordini ().

Tuttavia, l’ultimo diritto di proprietà disponibile per la proprietà congiunta è limitato.

Nessuno ha il diritto di lasciare in eredità o ereditare parte della proprietà comune della casa ().

Se desideri utilizzare quel piano per scopi personali, hai il diritto di utilizzare una delle due opzioni disponibili:

1. Affitta una mansarda - disponibile se c'è un proprietario specifico o almeno 2/3 tutti i residenti di un condominio accettano di trasferire la soffitta per uso temporaneo.
   

   Non può essere utilizzato come spazio abitativo.

2. Privatizzare l'intero attico o la sua parte separata situata sopra il tuo appartamento è un processo lungo e complesso, a seguito del quale diventerai proprietario di un attico d'élite.
   

   Questa opzione è possibile solo se tutti i residenti sono d'accordo e non esiste un proprietario specifico.

Consideriamo più in dettaglio l'opzione di privatizzare il piano tecnico.

Procedura

Il processo di privatizzazione di una mansarda è piuttosto complicato a causa della necessità di ottenere un gran numero di permessi, approvazioni e altre pratiche burocratiche.

Ma il risultato finale - un aumento significativo dello spazio abitativo - è una degna ricompensa per aver perso una certa quantità di tempo, denaro e fatica.

Dove andare

Se possiedi tutti i documenti necessari, puoi iniziare la “corsa” attraverso le varie autorità governative.

Le priorità sono:

1. Rospotrebnadzor, l'ex stazione sanitaria ed epidemiologica, deve esprimere il suo parere sulla sicurezza del sottotetto e sulla possibilità di utilizzarlo come spazio residenziale.
2. Direzione principale del Ministero delle situazioni di emergenza: questa istituzione rilascia un certificato di sicurezza tecnica e antincendio dell'attico privatizzato.
3. Il Dipartimento di Architettura - una fase obbligatoria quando si ricostruisce un attico, dividendolo in parti separate, nonché collegando un piano tecnico o attico con un appartamento comporta l'ottenimento del permesso per svolgere queste attività.
4. Ispezione del gas: se è necessaria l'installazione di apparecchiature a gas, è necessario ottenere un permesso, inoltre è necessario un certificato attestante che non è presente un'unità di comunicazione in soffitta e che i locali possono essere utilizzati per scopi residenziali;
5. Il Comitato per gli Alloggi dell'amministrazione locale è l'autorità finale alla quale vengono sottoposti tutti i documenti raccolti e che emette il verdetto finale.

Documentazione

Per quanto paradossale possa sembrare, per privatizzare una mansarda sarà necessario raccogliere più documenti che per denazionalizzare un appartamento o una casa privata.

Oltre ai documenti che riceverai dai suddetti enti governativi, dovrai presentare:

• passaporto catastale del tuo appartamento;
• pianta tecnica dei locali residenziali;
• documenti attestanti la proprietà dell'appartamento (contratto di acquisto, certificato di eredità, atto di donazione, certificato di proprietà, ecc.);
• originale e copia del passaporto del richiedente;
• consenso di tutti i residenti della casa a privatizzare la soffitta a favore di un determinato individuo.

Come negoziare con i vicini

La fase di ottenimento del consenso dei proprietari confinanti in un condominio comune è la più difficile.

Ogni persona ha la propria opinione sull'utilizzo della soffitta: alcuni hanno pensato alla privatizzazione, altri sono spaventati da una simile prospettiva, mentre altri hanno semplicemente un carattere complesso e non sarà facile trovare un linguaggio comune con loro.

A seconda dei casi, il consenso può essere raccolto in due modi:

1. L'assemblea generale dei residenti è problematica dal punto di vista organizzativo. È difficile riunire tutti i proprietari della casa in un unico posto, ma con il desiderio e l'approccio giusto (notifica, conversazioni telefoniche, informazioni via SMS, ecc.) è possibile.
   

   A 100% Se sei d'accordo, devi ricevere il verbale della riunione dell'assemblea generale. È possibile trovare un esempio di riempimento corretto

2. Raccolta indipendente delle firme: dovrai visitare personalmente tutte le parti interessate che hanno diritti legali sulla proprietà congiunta della casa e convincerle a firmare il consenso generale della casa per privatizzare l'attico.

Cattiva condotta

C'è un'opinione fondamentalmente errata secondo cui il piano tecnico o mansardato è automaticamente a disposizione dei residenti dell'ultimo piano.

Tale analfabetismo legale spesso porta alle seguenti azioni:

• occupazione non autorizzata della soffitta;
• esecuzione di lavori di costruzione e riparazione non autorizzati per collegare tali piani a locali residenziali;
• concludere contratti di locazione con terzi senza fondamento giuridico.

La punizione minima per tali azioni sarà una multa per riqualificazione illegale (), la massima - la decisione di eliminare tutte le modifiche e riportare l'attico al suo aspetto originale.

Andare in tribunale

Molto spesso, dopo aver rivelato il fatto dell'uso illegale della soffitta da parte di uno dei proprietari, i residenti si rivolgono alle autorità giudiziarie per soddisfazione.

È importante ricordare che eventuali modifiche relative alla proprietà comune possono essere effettuate solo con il consenso di tutti i residenti della casa ().

La giustizia può essere ottenuta anche attraverso il tribunale se si scopre che dei locali non residenziali sono stati affittati a un'organizzazione commerciale senza avvisare i residenti.

Domande

Se vuoi privatizzare l'attico o parte di esso, sorgono molte domande urgenti. Diamo un'occhiata a quelli principali.

Le difficoltà

La domanda più urgente è: quanto è realistico tutto ciò e quali difficoltà dovranno essere superate. Tutto è possibile se lo si desidera. Il problema più grande nella privatizzazione di una soffitta è ottenere il consenso di tutti i residenti.

Se almeno uno dei proprietari si mostra riluttante, nessuno potrà aiutarvi. Pertanto, l’obiettivo iniziale dovrebbe essere quello di ottenere il sostegno dei residenti.

Il secondo posto nella classifica delle difficoltà è occupato dalla mancanza di capacità tecniche nella privatizzazione della soffitta. Se su di esso si trovano nodi di ingegneria o di comunicazione, non sarai in grado di assumerne la proprietà.

Zona mansarda

Se non ti serve l’intero attico, puoi provare a privatizzare solo la parte che si trova direttamente sopra il tuo appartamento. Non vedrai alcuna differenza significativa nel processo di privatizzazione, quindi è del tutto possibile seguire le raccomandazioni di cui sopra.

Prezzo per la privatizzazione della soffitta sopra l'appartamento

Il costo della privatizzazione di un attico in un condominio è molto difficile da calcolare in anticipo.

È consigliabile disporre di fondi sufficienti, poiché in qualsiasi momento potrebbe essere necessario ottenere un altro documento o un'approvazione.

Si consiglia di includere nel costo totale della trasformazione dell'attico in proprietà:

• spese per la parte tecnica della registrazione;
• registrazione ufficiale della proprietà;
• Tassa nazionale;
• progetto architettonico;
• ottenimento della planimetria catastale e tecnica;
• lavori di riparazione e costruzione di un locale privatizzato al piano tecnico.

Molto spesso, i proprietari di appartamenti con soffitta o soffitta sopra di loro desiderano annettere parte della soffitta al loro appartamento. È possibile e, se sì, quali sono i passaggi necessari? Come è possibile registrare la proprietà di un sottotetto creato a seguito della ricostruzione?
Innanzitutto è necessario comprendere il regime giuridico del sottotetto, in altre parole, di chi è il proprietario? In forza del comma 1 dell'art. 290 del Codice Civile della Federazione Russa, i locali comuni della casa, le strutture portanti della casa, le apparecchiature meccaniche, elettriche, sanitarie e altre apparecchiature esterne o interne all'appartamento che servono più di un appartamento appartengono di diritto comune proprietà condivisa ai proprietari di appartamenti in un condominio.
Secondo la parte 2 dell'art. 36 del Codice abitativo della Federazione Russa, i proprietari dei locali in un condominio possiedono, utilizzano e smaltiscono la proprietà comune in un condominio.
In virtù del comma 1, comma 1 dell'art. 36 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, le soffitte come locali che non fanno parte di appartamenti e destinati a servire più di una stanza in una determinata casa sono incluse nella proprietà comune di un condominio.
Così, Secondo la normativa vigente i vani sottotetto sono classificati come proprietà comune della casa.
Si precisa che il sottotetto di una casa può essere di proprietà anche di San Pietroburgo, nel qual caso la legge prevede una procedura diversa per la ricostruzione di tali locali; il presente articolo considera solo la ricostruzione del sottotetto che ne fa parte; di proprietà comune in un condominio.
Ai sensi della parte 3 dell'art. 36 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, la riduzione delle dimensioni della proprietà comune in un condominio è possibile solo con il consenso di tutti i proprietari dei locali di questo edificio attraverso la sua ricostruzione.
Inoltre, la necessità di ottenere il consenso per la ricostruzione dei locali relativi all'ultima parte della proprietà comune in un condominio è stabilita anche al comma 2 dell'art. 40 Codice degli alloggi della Federazione Russa.
Come ottenere il consenso di tutti i proprietari dei locali di un condominio? I codici abitativi e civili della Federazione Russa prevedono in questi casi la necessità di tenere un'assemblea generale dei residenti.
È necessario prestare la massima attenzione alla preparazione, tenuta e registrazione dei risultati dell'assemblea generale dei residenti, poiché se successivamente l'Ufficio del Servizio federale per la registrazione statale, il catasto e la cartografia di San Pietroburgo o il tribunale stabiliscono il la mancata notifica adeguata dei residenti, la registrazione delle schede elettorali, il voto di altre persone al posto dei proprietari dei locali o altre violazioni durante l'assemblea generale dei residenti, la registrazione della proprietà dell'oggetto ricostruito verrà negata.
In particolare, i tribunali distrettuali di San Pietroburgo hanno emesso i seguenti atti sulla questione dello svolgimento di un'assemblea generale dei residenti per ottenere il consenso per la ricostruzione dell'attico.
Ad esempio, con la decisione del tribunale distrettuale Dzerzhinsky di San Pietroburgo del 6 marzo 2013 nel caso n. 33-9606/2013, confermata dalla sentenza di appello del tribunale cittadino di San Pietroburgo del 18 luglio 2013, nel soddisfare è stata respinta la richiesta di riconoscimento del diritto di proprietà di un appartamento con mansarda ricavato a seguito della ricostruzione, in riferimento al fatto che la normativa attuale “stabilisce che la riduzione delle dimensioni della proprietà comune in un condominio è possibile solo con il consenso di tutti , senza eccezione, proprietari dei locali di questo edificio."
La decisione della tredicesima corte d'appello arbitrale del 29 ottobre 2013 nel caso n. A56-24391/2013 ha stabilito che, in violazione degli articoli 246, 289, 290 del codice civile della Federazione Russa e delle disposizioni dell'articolo 36 del Secondo il Codice degli alloggi della Federazione Russa, all'autorità di registrazione non è stata fornita la prova del consenso di tutti i proprietari dei locali della casa per l'alienazione della proprietà comune, in relazione alla quale il rifiuto dell'Ufficio del Servizio federale per la registrazione statale, Catasto e la cartografia di San Pietroburgo per la registrazione statale della proprietà degli appartamenti creati a seguito della ricostruzione al piano attico è stata riconosciuta come legale.
Tuttavia, con la Risoluzione del Servizio Federale Antimonopolio del Distretto Nordoccidentale del 31 gennaio 2014 nel caso n. A56-24391/2013, questa decisione della corte d'appello è stata annullata con riferimento a quanto segue: al momento della Dopo la creazione dell'associazione dei proprietari di case e l'assemblea del 4 giugno 2004, i rapporti relativi alla gestione di un condominio e all'uso della proprietà comune sono stati regolati dalla legge federale “sulle associazioni dei proprietari di case”. Secondo l'articolo 22 di questa legge, l'assemblea generale dei proprietari di case è valida se vi partecipano i proprietari di case o i loro rappresentanti con più del 50% dei voti del numero totale dei voti dei proprietari di case. La decisione viene presa a maggioranza dei proprietari di case presenti all'assemblea generale ed è vincolante per tutti i proprietari di case, compresi quelli che, indipendentemente dai motivi, non hanno preso parte alla votazione.
Inoltre, la corte di cassazione ha precisato che né l’accordo di investimento né la decisione dell’assemblea dell’associazione dei proprietari di case sono stati contestati dai residenti o da altre parti interessate e non sono stati dichiarati invalidi dal tribunale (decisione del tribunale distrettuale di Vyborg di San Pietroburgo del 22 giugno 2010, caso n. 2-4625/10 A V.P. Demenkov, proprietario di un appartamento in questo edificio, è stata negata la richiesta di riportare l'attico allo stato precedente con la decisione del distretto di Petrogradsky. Tribunale di San Pietroburgo del 28 novembre 2011 nel caso n. 2-2324/11 A V.P. Demenkov e ad altri proprietari di case sono state respinte le loro richieste, basate, in particolare, sulla ricostruzione senza il loro consenso, per determinare la procedura per l'utilizzo della soffitta. locali).
Considerando un altro caso, il decreto del tribunale cittadino di San Pietroburgo del 22 luglio 2013 N 33-11404/2013 ha soddisfatto l'esigenza di invalidare la decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali, poiché i proprietari dei locali della casa circa lo svolgimento di una riunione sotto forma di voto per corrispondenza è stato erroneamente comunicato, dalle schede di voto è impossibile determinare il numero dei voti partecipanti alla riunione.
Con la sentenza del tribunale cittadino di San Pietroburgo del 23 maggio 2012 N 33-6560, tenendo conto del fatto che l'autorizzazione dell'ente autorizzato ad effettuare la ricostruzione di un locale residenziale - un appartamento, redatto in conformità con la procedura stabilita dalla legge, in conformità con le norme del Codice edilizio della Federazione Russa e del Codice urbanistico della Federazione Russa sull'espansione attraverso l'uso della soffitta, nonché il consenso di tutti i proprietari dei locali dell'appartamento edificio, sono assenti; è accertato che non sussistono basi giuridiche per soddisfare le richieste del ricorrente di riconoscimento della sua proprietà dell'oggetto ricostruito.
Inoltre, quando si pianifica la ricostruzione del sottotetto, è necessario sapere che, a causa di quanto previsto dall'art. 1 del Codice Urbanistico della Federazione Russa, la ricostruzione di progetti di costruzione di capitale riconosce un cambiamento nei parametri dell'oggetto, nelle sue parti (in particolare, il numero di piani, area, volume), comprese la sovrastruttura, la ricostruzione, l'espansione di l'oggetto.
Allo stesso tempo, la legislazione sugli alloggi non regola la procedura per la ricostruzione dei locali di un condominio. Questa procedura è prevista dal Codice urbanistico della Federazione Russa.

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Trasformare la tua mansarda in uno spazio utilizzabile con belle finiture può aumentare il valore della tua casa aumentando lo spazio disponibile. Se la tua casa non è molto grande e semplicemente non ha abbastanza spazio per riporre o spazio abitativo per la tua famiglia, rinnovare la soffitta può aggiungere più spazio utilizzabile senza spendere una fortuna. Puoi rivedere i codici di costruzione attuali per assicurarti di poter utilizzare la tua soffitta per qualcosa di più del semplice deposito dopo aver eseguito l'isolamento e il cablaggio.

Passi

Parte 1

Codici edilizi

Ottieni un permesso di costruzione di alloggi. Per garantire che il progetto sia legale e conforme alle normative, è necessario assumere un ispettore dopo il completamento dei lavori di progettazione e ottenere i necessari permessi di costruzione dalle autorità cittadine. Di solito vengono emessi dalla Commissione per gli alloggi o dal Dipartimento di pianificazione urbana.

• Questo punto potrebbe non sembrare particolarmente importante, ma è bene capire che se cambi casa senza ottenere i permessi necessari potresti finire nei guai con la legge quando successivamente proverai a vendere la casa. È meglio evitare il rischio e procurarsi tutti i documenti necessari.

Parte 2

Isolamento e cablaggio

1. Rimozione dei materiali isolanti residui. Per pulire la stanza da piccoli detriti, è meglio utilizzare un aspirapolvere da costruzione. Puoi noleggiare un purificatore d'aria industriale mentre i lavori sono in corso per ridurre la possibilità di inalare residui di isolamento che potrebbero essere pericolosi per la salute.

   Realizzazione di pavimentazione grezza (se necessaria). Molte mansarde richiedono un sottopavimento. Taglia i pannelli del sottopavimento alle dimensioni esistenti e installali sopra le travi del pavimento. Fissarli alle travi utilizzando viti per legno ad una distanza di 90 cm.

   Cablaggio elettrico in soffitta. Installare i cavi elettrici in soffitta lungo il soffitto fino ai punti di installazione designati per gli apparecchi di illuminazione, lasciando pendere un filo lungo 20 cm per collegare la lampada. Instradare i cavi nelle posizioni di installazione della presa. Come dimostra la pratica, per ogni 3 metri di muro è necessario installare almeno 1 presa.

   • Se non hai esperienza nei lavori elettrici, la soluzione migliore è assumere un professionista per garantire che il risultato finale soddisfi o superi i codici attuali.

2. Installazione dell'isolamento in rotoli. Strisce e fogli isolanti devono essere tagliati esattamente alla lunghezza della rientranza tra i montanti del telaio della parete. Mettili in posizione e fissali ai montanti attraverso la carta utilizzando una pinzatrice. Isolare il pavimento allo stesso modo, posizionando il materiale tra le travi del pavimento. Se sono necessari più di due fogli per riempire la cavità, assicurarsi che siano posizionati uno vicino all'altro.

3. Installazione di cartongesso sull'isolamento della parete. Utilizzando viti autofilettanti, fissare alle pareti fogli di cartongesso di 122 x 244 cm (la distanza tra le viti è di 20 cm). Per riempire le aree rimanenti, è necessario ritagliare piccoli pezzi di cartongesso adatti.

   • Applicare il nastro sigillante su tutte le cuciture, quindi applicare lo stucco sul nastro. Applicatelo in uno strato spesso, quindi eliminate l'eccesso con il bordo di una spatola. Lo stucco deve asciugarsi prima di continuare il lavoro.

Parte 3

Completamento dei lavori di riparazione

1. Primerizzazione e tinteggiatura delle pareti. Il nuovo muro a secco potrebbe richiedere da 2 a 3 mani di primer o vernice. Prima di tappezzare o altre decorazioni murali è necessario applicare uno strato di primer per creare una superficie idonea e uniforme.

   • Per aumentare visivamente lo spazio di una piccola mansarda, le pareti sono spesso dipinte con vernice bianca. Se non ti dispiace la prospettiva di dover lavare spesso le pareti, sentiti libero di scegliere una bella tonalità bianca e una combinazione di colori generale per la tua stanza.