Последовательность приватизации чердака над квартирой. Можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме Перепланировка чердака в многоквартирном доме

Всем нам государственная собственность представляется в виде чего-то масштабного – заводов, газет, пароходов… Но иногда приватизировать нужно и что-то совсем небольшое, но очень нужное. Например, чердачное помещение в многоквартирном доме.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Перевод чердака в собственность позволит не только более эффективно его использовать во благо всех жильцов (для организации сушильной для белья), но и получать определенный доход (аренда). Также существует реальный шанс, приватизировав чердак, увеличить жилую площадь своей квартиры.

Понятие

Практически все граждане Российской Федерации тем или иным способом участвовали или сталкивались с процессом приватизации жилого помещения. Поэтому, что это такое известно всем.

Приватизация – правовая процедура перехода права собственности от государства или муниципалитета к физическим лицам, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма.

То есть, проведя приватизацию, граждане, проживающие в квартире, становятся владельцами жилой недвижимости в равных долях.

Но мало кто знает, что приватизация жилого помещения в многоквартирном доме дает собственнику право на владение своей частью общего имущества в доме.

Совместное имущество собственников жилья в многоквартирном доме состоит из:

• земля, находящаяся под многоквартирным домом;
• прилегающая территория;
• оборудование;
• инженерные коммуникации внутри дома;
• подвальное помещение;
• чердачное помещение или технический этаж ().

Перечисленное имущество нельзя назвать чьей-то конкретной собственностью, так оно принадлежит всем собственникам квартир в общем доме. Жители последнего этажа имеют реальную возможность за счет приватизации технического этажа над квартирой увеличить свою жилую площадь.

Законодательство

Порядок владения и пользования общедомовым имуществом, в общем, и чердачным помещением в частности определяется не договором купли-продажи или приватизации, а следующими законодательными актами:

• Жилищным Кодексом Российской Федерации;
• Гражданским Кодексом РФ.

Видео: в собственность

Права жильцов дома

Являясь собственником жилья на законных основаниях (наследование, купля-продажа, приватизация и т.д.), каждый гражданин имеет равные права в части использования общедомового имущества.

Владельцы недвижимости в многоквартирном доме имеют право:

• владения;
• пользования;
• распоряжения ().

Однако, последнее доступное вещное право для совместной собственности ограничено.

Никто не имеет право завещать или наследовать часть общего имущества в доме ().

Если вы желаете в своих личных целях использовать тех этаж, вы имеете право воспользоваться одним из двух доступных вариантов:

1. Арендовать чердачное помещение – доступно в том случае, если имеется конкретный собственник или не менее 2/3 всех жильцов многоквартирного дома согласны передать чердак во временное пользование.
   

   Использовать в качестве жилого помещения невозможно.

2. Приватизировать полностью чердачное помещение или его отдельную часть, расположенную над вашей квартирой – длительный и сложный процесс, в результате которого вы станете владельцем элитного пентхауса.
   

   Такой вариант возможен только в случае согласия всех жильцов и отсутствии определенного собственника.

Рассмотрим подробнее вариант приватизации технического этажа.

Порядок действий

Процесс приватизации чердачного помещения является довольно сложным за счет необходимости получения большого количества разрешений, согласований и прочей бумажной волокиты.

Но конечный результат – существенное увеличение жилой площади – достойная награда за потерю определенного количества времени, денежных средств и сил.

Куда обратиться

При наличии всех необходимых документов, можно начинать «забеги» по различным государственным инстанциям.

Первоочередными являются:

1. Роспотребнадзор – бывшая санэпидемстанция, должна выдать свое заключение о безопасности чердачного помещения и возможности его использования в качестве жилого.
2. ГУ МЧС – данное учреждение выдает справку и технической и пожарной безопасности приватизируемого чердака.
3. Департамент архитектуры – обязательный этап при проведении реконструкции чердака, его разделении на отдельные части, а также соединении технического или мансардного этажа с квартирой предполагает получение разрешения на проведения данных мероприятий.
4. Газовая инспекция – при необходимости проведения газового оборудования нужно получить разрешение, также необходима справка, что на чердаке отсутствует коммуникационный узел и можно использовать помещение в жилых целях.
5. Жилищный комитет в местной администрации – является последней инстанцией, куда сдаются все собранный документы и которая выносит окончательный вердикт.

Документы

Как это ни парадоксально, но для приватизации чердачного помещения придется собрать больше документов, чем для разгосударствления квартиры или частного дома.

Кроме тех бумаг, которые вы получите в вышеперечисленных государственных учреждениях, вам потребуется предъявить:

• кадастровый паспорт своей квартиры;
• технический план жилого помещения;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, дарственная, свидетельство о праве собственности и т.д.);
• оригинал и копию паспорта заявителя;
• согласие всех жильцов дома на проведение приватизации чердака в пользу определенного индивида.

Как договориться с соседями

Этап получения согласия от соседей-собственников имущества в общем многоквартирном доме, является самым сложным.

Каждый человек имеет свое мнение по поводу использования чердака: кто-то сам подумывал о приватизации, кого-то испугает такая перспектива, а у кого-то то просто сложный характер и найти с ним общий язык будет непросто.

В зависимости от ситуации можно собирать согласия двумя способами:

1. Общее собрание жильцов – проблематично в организационном плане. Сложно собрать в одном месте всех собственников дома, но при желании и правильном подходе (оповещение, телефонные переговоры, смс-информирование и т.д.) возможно.
   

   При 100% согласии необходимо получить на руки протокол заседания общедомового собрания. Образец правильного заполнения можно

2. Самостоятельный сбор подписей – вам потребуется лично обойти всех заинтересованных лиц, имеющих законные права на совместное имущество в доме и убедить их поставить свою подпись на общедомовом согласии на проведение приватизации чердака.

Неправомерные действия

Существует в корне неверное мнение, что технический или мансардный этаж автоматически находится в распоряжении жильцов последнего этажа.

Такая юридическая неграмотность зачастую приводит к следующим действиям:

• самовольный захват чердака;
• проведение несанкционированных строительно-ремонтных работ по присоединению тех этажа к жилому помещению;
• заключение арендных соглашений с третьими лицами без законных на то оснований.

Минимальным наказанием за подобные действия станет штраф за незаконную перепланировку (), максимальным – решение об устранении всех переделок и возвращении чердаку первоначального вида.

Обращение в суд

Чаще всего после вскрытия факта незаконного использования чердака одним из собственников, жильцы обращаются в судебные органы за сатисфакцией.

Важно помнить, что любые изменения, касающиеся общедомового имущества, могут проводиться только при наличии согласия всех жильцов дома ().

Через суд можно добиться справедливости и в том случае, если окажется, что какое-либо нежилое помещение было передано в аренду коммерческой организации без извещения об этом жильцов.

Вопросы

При желании приватизировать чердак или его часть, возникает множество животрепещущих вопросов. Рассмотрим основные.

Сложности

Самый актуальный вопрос: насколько это реально, и какие сложности придется преодолевать. Все осуществимо при желании. Самой большой проблемой в приватизации чердака является получения согласия от всех жильцов.

Если хотя бы один из собственников выкажет свое нежелание, никто не сможет вам помочь. Поэтому изначально основное внимание нужно уделить именно тому, чтобы заручиться поддержкой жильцов.

Второе место в рейтинге сложностей занимает отсутствие технической возможности в приватизации чердака. Если на нем расположены какие-либо инженерные или коммуникационные узлы, получить его в свою собственность не получится.

Участок чердака

Если весь чердак вам ни к чему, можно попытаться приватизировать только ту часть, которая расположена непосредственно над вашей квартирой. Особых различий в процессе приватизации вы не увидите, поэтому вполне можно следовать вышеуказанным рекомендациям.

Цена приватизации чердака над квартирой

Стоимость приватизации чердака в многоквартирном доме очень трудно рассчитать заранее.

Желательно иметь достаточный запас денежных средств, так как в любой момент может понадобиться получить еще какой-либо документ или согласование.

Целесообразно в общую стоимость расходов по переводу чердака в собственность включить следующее:

• расходы по технической части регистрации;
• официальное оформление в собственность;
• государственная пошлина;
• архитектурный проект;
• получение кадастрового и технического плана;
• ремонтно-строительные работы приватизированного помещения на техническом этаже.

Достаточно часто у собственников квартир, над которыми расположены чердачные или мансардные помещения возникает желание присоединить часть чердачного помещения к своей квартире. Возможно ли это, и если да, то каковы необходимые действия? Каким образом возможно оформление права собственности на созданное в результате реконструкции чердачное помещение?
Прежде всего, необходимо понимать правовой режим чердачного помещения, иными словами, кому оно принадлежит? В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу п.1 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ чердаки как помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, действующим законодательством чердачные помещения отнесены к общему имуществу дома.
Необходимо отметить, что чердачное помещение в доме может также находиться в собственности Санкт-Петербурга, в таком случае законом предусмотрен иной порядок реконструкции таких помещений, в данной статье рассматривается только реконструкция чердачного помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Кроме того, необходимость получения согласия на реконструкцию помещения в присоединения к последнему части общего имущества в многоквартирном доме установлена также п. 2 ст. 40 ЖК РФ.
Каким образом можно получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме? Жилищный и Гражданский кодексы РФ предусматривают в таких случаях необходимость проведения общего собрания жильцов.
Вопросам подготовки, проведения и оформления результатов общего собрания жильцов необходимо уделить самое пристальное внимание, так как в случае, если впоследствии Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу или судом будет установлено отсутствие надлежащего уведомления жильцов, оформления бюллетеней для голосования, факты голосования вместо собственников помещений иных лиц, или иные нарушения при проведении общего собрания жильцов, то в регистрации права собственности на реконструированный объект будет отказано.
В частности, районными судами города Санкт-Петербурга были вынесены следующие акты по вопросам проведения общего собрания жильцов для получения согласия на реконструкцию чердака.
Например, решением Дзержинского районного суда города Санкт-Петербурга от 06 марта 2013 г. по делу №33-9606/2013, оставленным без изменения апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 18.07.2013 г., в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на квартиру с мансардой, созданную в результате реконструкции отказано, со ссылкой на то, что действующим законодательством «установлено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех без исключения собственников помещений в данном доме».
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2013 г. по делу N А56-24391/2013 установлено, что в нарушение статьей 246, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации регистрирующему органу не были представлены доказательства наличия согласия всех собственников помещений в доме на отчуждение общего имущества, в связи с чем отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в государственной регистрации права собственности на квартиры, созданные в результате реконструкции на мансардном этаже, был признан законным.
Однако Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2014 по делу N А56-24391/2013 данное постановление суда апелляционной инстанции было отменено со ссылкой на следующее: на момент создания товарищества собственников жилья и проведения собрания от 04.06.2004 отношения, связанные с управлением многоквартирным домом и пользованием общим имуществом, регулировались Федеральным законом "О товариществах собственников жилья". Согласно статье 22 данного Закона общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов домовладельцев. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев и является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.
Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что ни инвестиционный договор, ни решение собрания товарищества собственников жилья не оспорены ни жильцами, ни иными заинтересованными лицами, а также не признаны в судебном порядке недействительными (решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 22.06.2010 по делу N 2-4625/10 Деменкову В.П., являющемуся собственником квартиры в данном доме, отказано в иске об обязании привести чердачные помещения в прежнее состояние. Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 28.11.2011 по делу N 2-2324/11 Деменкову В.П. и другим домовладельцам отказано в удовлетворении исковых требований, обосновывавшихся, в частности, проведением реконструкции без их согласия, об определении порядка пользования чердачными помещениями).
При рассмотрении иного дела, Определением Санкт-Петербургского городского суда от 22.07.2013 N 33-11404/2013 было удовлетворено требование о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, поскольку собственники помещений дома о проведении собрания в форме заочного голосования были извещены ненадлежащим образом, из бюллетеней голосования невозможно установить количество голосов, принимавших участие в собрании.
Определением Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2012 N 33-6560, принимая во внимание то обстоятельство, что оформленное в установленном законом порядке, с соблюдением норм Жилищного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ разрешение уполномоченного органа на осуществление реконструкции жилого помещения – квартиры путем ее расширения за счет использования чердачного пространства, как и согласие всех собственников помещений многоквартирного дома отсутствуют, установлено, что правовые основания для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на реконструированный объект отсутствуют.
Кроме того, планируя реконструкцию чердачного помещения, необходимо знать, что в силу положений ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкцией объектов капитального строительства признано изменение параметров объекта, его частей (в частности, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта.
При этом жилищное законодательство порядок реконструкции помещений многоквартирного дома не регулирует. Такой порядок предусмотрен Градостроительным кодексом РФ.

WikiHow работает по принципу вики, а это значит, что многие наши статьи написаны несколькими авторами. При создании этой статьи над ее редактированием и улучшением работали авторы-волонтеры.

Превращение чердака в полезное пространство с приятной отделкой может поднять стоимость вашего дома благодаря увеличению доступной площади. Если ваш дом не очень большой, в нем просто не хватает помещения для хранения или жилой площади для вашей семьи, то ремонт на чердаке позволит увеличить полезное пространство без больших затрат. Можно изучить действующие строительные нормы, чтобы после выполнения изоляции и электропроводки использовать чердак не только в качестве кладовки.

Шаги

Часть 1

Строительные нормы

Получите разрешение на жилищное строительство. Чтобы удостовериться в законности проекта и соблюдении норм, после завершения проектных работ следует пригласить инспектора и получить необходимые строительные разрешения от городских властей. Как правило, их выдает Жилищная комиссия или Отдел городского планирования.

• Этот пункт может показаться не особо важным, но следует понимать, что в случае изменения жилья без получения необходимых разрешений при последующей попытке продажи дома могут возникнуть неприятности с законом. Лучше избежать риска и получить все необходимые документы.

Часть 2

Изоляция и электропроводка

1. Удаление остатков изоляционных материалов. Для уборки помещения от мелкого мусора лучше всего использовать строительный пылесос. На время выполнения работ можно арендовать промышленный воздухоочиститель, чтобы снизить вероятность вдыхания остатков изоляционных материалов, которые могут быть опасны для здоровья.

   Строительство чернового настила (если нужно). На многих чердаках потребуется сделать черновой настил. Выполните распил панелей чернового настила по имеющимся размерам и установите их поверх балок перекрытия. Закрепите их к балкам при помощи саморезов для дерева на расстоянии 90 см.

   Электропроводка на чердаке. Выполните монтаж электропроводки на чердаке по потолку до обозначенных точек установки осветительных приборов, оставив свисать провод длиной 20 см для подключения лампы. Подведите провода к местам установки розеток. Как показывает практика, на каждые 3 метра стены необходимо устанавливать не менее 1 розетки.

   • Если у вас нет опыта выполнения электрических работ, то лучше всего будет нанять специалиста, чтобы итоговый результат соответствовал или даже превосходил действующие нормы.

2. Монтаж рулонной изоляции. Полоски и листы изоляции следует отрезать точно по длине углубления между стойками каркаса стены. Уложите их на место и прикрепите к стойкам через бумагу при помощи скобозабивного пистолета. Аналогичным образом выполните изоляцию пола, укладывая материал между балками перекрытия. Если для заполнения углубление нужно больше двух листов, то следите за тем, чтобы они располагались впритык друг к другу.

3. Монтаж гипсокартона поверх изоляции стен. При помощи саморезов закрепите листы гипсокартона форматом 122 на 244 см к стенам (расстояние между саморезами 20 см). Для заполнения оставшихся участков нужно вырезать подходящие небольшие куски гипоскартона.

   • Наклейте на все швы уплотнительную ленту, затем поверх ленты нанесите шпаклевку. Наносите ее толстым слоем, затем удалите излишек краем шпателя. Перед продолжением работ шпаклевка должна высохнуть.

Часть 3

Завершение ремонтных работ

1. Грунтовка и покраска стен. Для нового гипсокартона может потребоваться 2 – 3 слоя грунтовки или краски. Перед наклейкой обоев или другой отделкой стен необходимо нанести слой грунтовки для создания подходящей ровной поверхности.

   • Для визуального увеличения пространства небольшого чердака чаще всего стены красят белой краской. Если вас не пугает перспектива частой необходимости мытья стен, то смело выбирайте приятный белый оттенок и общую цветовую схему для вашей комнаты.